Wenn ein Mieter seine Wohnung renoviert, weil er sich aufgrund einer (allerdings unwirksamen!) Mietvertragsklausel hierzu verpflichtet fühlt, so kann er die entstehenden Kosten vom Vermieter zurückverlangen. Über die entsprechende BGH-Entscheidung hatten wir bereits berichtet (" Mieter renoviert, Vermieter zahlt!?").
Umstritten ist allerdings heftig, in welcher Frist der Anspruch des Mieters auf Erstattung der Renovierungskosten verjährt. Das Landgericht Berlin hat nunmehr die Auffassung vertreten, dass der Anspruch sechs Monate nach Ende des Mietverhältnisses verjährt ist.
Der Fall
Die Kläger waren bis zum 31. März 2004 Mieter einer Wohnung des Beklagten. Im Mietvertrag hatten sich die Kläger verpflichtet, die Schönheitsreparaturen nur mit weißer Farbe auszuführen. Beim Auszug der Kläger vereinbarten die Parteien, dass die Kläger anstelle der Vornahme von Schönheitsreparaturen 2.300,00 € an den Beklagten zahlen sollten. So geschah es.
Im Jahre 2008 entschied der Bundesgerichtshof erstmals, dass ein Mieter nicht verpflichtet werden könne, Schönheitsreparaturen in weißer Farbe durchzuführen ("Farbdiktat"). Sodann verlangten die Kläger vom Beklagten die Erstattung der erbrachten Zahlung von 2.300,00 €. Der Beklagte berief sich auf Verjährung, das Amtsgericht wies die Klage deshalb ab.
Die Entscheidung
Das Landgericht Berlin hat sich der Auffassung des Amtsgerichts angeschlossen, wonach der Rückzahlungsanspruch der Mieter (Kläger) zwar grundsätzlich bestanden habe, aber längst verjährt sei. Für den Anspruch gelte die kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten aus § 548 Abs. 2 BGB, die bereits mit dem Ende des Mietverhältnisses zu laufen begonnen habe. Zur Begründung führt das Landgericht an, dass § 548 BGB der zügigen Abwicklung eines beendeten Mietverhältnisses und der schnellen Klärung möglicher Ansprüche wegen des Zustandes der Mietsache diene. Daher sei es sachgerecht, auch Erstattungsansprüche des Mieters wegen rechtsgrundlos erbrachten Renovierungsleistungen - oder deren Abgeltung durch eine Zahlung - mit zu erfassen.
Allerdings hat das Landgericht die Revision zugelassen, da die Frage, ob derartige Ansprüche der kurzen Verjährung oder aber der Regelverjährung von drei Jahren unterliegen, bislang nicht höchstrichterlich entschieden ist.
Fazit
Falls es bei der Entscheidung des Landgerichts bleibt, können sich betroffene Vermieter beruhigt zurücklehnen. Zwar kommt es häufig vor, dass Mieter aufgrund einer erst zu einem späteren Zeitpunkt als unwirksam erkannten Mietvertragsklausel Schönheitsreparaturen durchgeführt (oder hierfür einen Abstand bezahlt) haben. Diese Fälle liegen aber in der Regel länger als sechs Monate zurück, so dass etwaige Erstattungsansprüche verjährt wären.
Sollte der Bundesgerichtshof hier allerdings anders entscheiden, was erfahrungsgemäß nur schwer vorausgesagt werden kann, so würde eine völlig neue Situation eintreten, da dann eine Verjährungsfrist von drei Jahren gelten würde. Außerdem würde der Lauf der Verjährungsfrist überhaupt erst dann in Gang gesetzt werden, wenn dem Mieter seine Ansprüche bekannt werden. Möglicherweise könnten also lange zurückliegende Fälle neu "aufgerollt" werden.
Fundstelle: Landgericht Berlin, Urteil vom 11. März 2011, Az.: 63 S 277/10, Grundeigentum 2011, Heft 8, Seite 547
