Der Hauptmieter kann vom Vermieter keine Genehmigung zur Untervermietung der Wohnung verlangen, wenn er die ortsübliche Miete erheblich überschreitet.
Der Fall
Der Kläger ist Mieter, der Beklagte Vermieter einer Wohnung in Neukölln. Der Mieter verlangte vom Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung der Wohnung, die der Beklagte verweigerte, nachdem er Kenntnis von dem beabsichtigten Untermietvertrag genommen hatte.
Der Kläger zahlte im Hauptmietverhältnis an den Beklagten für die aus drei Zimmern, Küche und Bad bestehende Wohnung mit einer Größe von 77,56 m² monatlich eine Nettokaltmiete von 560,00 € (= 7,22 € je m²).
Nach dem Untermietvertrag sollte der Untermieter an den Kläger jedoch eine monatliche Kaltmiete von 447,00 € für die Überlassung eines der drei Zimmer sowie die Mitbenutzung von Küche und Bad zahlen. Der Kläger geht davon aus, dass wegen der Mitbenutzung von Küche und Bad etc. von einer hälftigen Überlassung der Wohnung (38,78 m²) auszugehen sei, so dass sich eine Untermiete von 11,53 € je m² netto kalt ergäbe.
Der Kläger macht geltend, dass die überlassenen Räumlichkeiten mit einer Einbauküche, Badezimmermobiliar und einem Bett möbliert seien und daher ein Möblierungszuschlag verlangt werden könne.
Aufgrund der Ablehnung einer Genehmigung zur Untervermietung kam der Untermietvertrag nicht zustande. Der Kläger verlangte vom Beklagten Ersatz des Mietausfallschadens für den Zeitraum April bis Juli 2020. Das Amtsgericht Neukölln hat in erster Instanz der Klage stattgegeben. Hiergegen richtet sich die Berufung des Beklagten.
Die Entscheidung
Das Landgericht Berlin ändert das Urteil des Amtsgerichts Neukölln und weist die Klage ab.
Zur Begründung weist das Berufungsgericht darauf hin, dass die beabsichtigte Untervermietung der Wohnung mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung im Einklang stehen müsse. Dies sei hier nicht der Fall, weil der Kläger die Regelungen der "Mietpreisbremse" (§§ 556d ff. BGB) nicht beachtet habe. Diese seien auch im Verhältnis vom Mieter zum Untermieter anzuwenden. Einen Möblierungszuschlag billigt die Kammer dem Kläger nicht zu.
Fazit
Der Vermieter sollte sich den beabsichtigten Untermietvertrag vorlegen lassen, bevor er die Untervermietung genehmigt. Verlangt der Mieter vom Untermieter eine wesentlich höhere Miete, als er selbst an den Vermieter entrichtet, kann die Genehmigung zur Untervermietung versagt werden.
Fundstelle: Urteil des Landgerichts Berlin (Zivilkammer 65) vom 26. April 2022, Az.: 65 S 221/21; veröffentlicht
