Schadenersatzansprüche des Vermieters können auch nach mehr als 30 Jahren noch geltend gemacht werden, wenn der Mieter die Wohnung beschädigt hat. Wie der Bundesgerichtshof entschieden hat, beginnt die kurze Verjährungsfrist von 6 Monaten für derartige Ansprüche erst nach Rückgabe der Mietsache.
Der Fall
Die Kläger sind Vermieter einer im vierten Obergeschoß eines Hauses in Berlin gelegenen Wohnung, die sie im Jahr 1981 an die Beklagten vermietet haben.
In den ersten Jahren des Mietverhältnisses, jedenfalls vor dem Jahr 1984, statteten die Beklagten das ursprünglich mit Holzdielen ohne Fußbodenentwässerung versehene Badezimmer mit einem Fliesenfußboden nebst Bodenabfluss aus. Die Arbeiten wurden nicht fachgerecht ausgeführt, weil eine Dichtung unterhalb der Fliesen nicht erstellt wurde.
Dies fiel erst am 8. Juli 2016 auf, als in dem unmittelbar darunter gelegenen Badezimmer der Wohnung im 3. OG schwallartig Wasser durch die Decke drang. Im Zuge der Schadensaufnahme wurde festgestellt, dass die Decke einsturzgefährdet war, weil mehrere Deckenbalken durch über Jahre eingedrungene Feuchtigkeit beschädigt waren.
Noch während des fortdauernden Mietverhältnisses erhoben die Kläger im Jahre 2017 eine Klage über fast 40.000,00 €. Sie machten geltend, dass die - auf den Rollstuhl angewiesene - Mieterin während der letzten 20 Jahre regelmäßig außerhalb der Badewanne geduscht habe, so dass Wasser durch den unzureichend abgedichteten Fliesenboden in die darunter gelegene Holzkonstruktion eingedrungen sei. Die Beklagten vertraten die Meinung, dass die Ansprüche jedenfalls 30 Jahre nach Ausführung der Arbeiten verjährt seien.
Die Klage blieb sowohl vor dem Amts- als auch vor dem Landgericht erfolglos.
Die Entscheidung
Anders hat der Bundesgerichtshof entschieden : Er gab der Revision statt.
Ansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren innerhalb von 6 Monaten. Diese kurze Verjährung beginnt jedoch erst nach Rückgabe der Wohnung (§ 548 Abs. 1 BGB).
Die Auffassung des Landgerichts, wonach neben der kurzen Verjährung auch noch eine Verjährungshöchstfrist von 30 Jahren zu berücksichtigen sei, wurde vom Bundesgerichtshof verworfen. Vielmehr sei die spezielle Regelung aus § 548 Abs. 1 BGB vorrangig und verdränge andere Regelungen zur Verjährung.
Da sich die Vorinstanzen mit den weiteren Anspruchsvoraussetzungen nicht befasst hatten, verwies der BGH den Fall an das Landgericht Berlin zurück.
Fazit
Nach Rückgabe einer Wohnung sollte sich der Vermieter zügig ein Bild darüber machen, welche Schäden vom Mieter herbeigeführt worden sind. Insbesondere in Eigenleistung durchgeführte Umbauarbeiten sind erfahrungsgemäß gefahrenträchtig. Wie lange diese zurückliegen, spielt allerdings nach der Entscheidung des BGH keine Rolle mehr.
Fundstelle: Urteil des BGH vom 31. August 2022, Az.: VIII ZR 132/20, veröffentlicht in: GE Nr. 20/2022, Seite 1049 ff.
