Beschluss fehlt:
Ein Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist verpflichtet, vor Vergabe von Aufträgen einen entsprechenden Beschluss der Eigentümerversammlung einzuholen. Diejenigen Kosten, die der Verwalter ohne Beschluss ausgelöst hat, trägt er selbst. Dies hat der Bundesgerichtshof kürzlich entschieden.
Der Fall
Der Kläger war Verwalter der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Eigentümerversammlung beschloss im Oktober 2007, verschiedene Sanierungsmaßnahmen im Kellerbereich auszuführen. Nach einer Kostenschätzung eines Architekten war mit mit einem Kostenvolumen von 4.000,00 € zu rechnen.
Bei der Durchführung der Instandsetzung gab der Kläger weitere Arbeiten in Auftrag und zahlte die daraus entstehenden Kosten von 14.800,00 € aus dem von ihm geführten Konto, das dadurch ins Minus geriet. Der Kläger verlangt nun Erstattung dieses Negativsaldos, der sich einschließlich Zinsen auf 7.930,71 € belief. Während das Amtsgericht der Klage noch stattgegeben hatte, wurde diese vom Landgericht abgewiesen.
Die Entscheidung
Die gegen das Berufungsurteil eingelegte Revision des Klägers hat der Bundesgerichtshof zurückgewiesen.
Zwar könne der Verwalter grundsätzlich seine Aufwendungen, die ihm bei der Geschäftsführung für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entstehen, erstattet verlangen. Allerdings gelte dies nur dann, wenn ein entsprechender Beschluss der Wohnungseigentümer gefasst wurde. Im vorliegenden Fall waren die Eigentümer - auch wenn im Beschluss keine Kostenhöchstgrenze genannt war - erkennbar von einem Instandsetzungsaufwand von 4.000,00 € ausgegangen. Die Vergabe weit darüber hinausgehender Aufträge war somit durch den Beschluss nicht gedeckt.
Dem Verwalter half im vorliegenden Fall auch nicht, dass die von ihm veranlassten zusätzlichen Arbeiten objektiv notwendig und sinnvoll waren. Der BGH stellt nochmals klar, dass der Verwalter zu einer solchen eigenmächtigen Vergabe von Arbeiten auf Rechnung der Wohnungseigentümer nicht befugt ist.
Fazit
Die Entscheidung des BGH zeigt ein weiteres Mal, dass ein WEG-Verwalter nur einen sehr beschränkten Spielraum für selbständige Entscheidungen hat.
Die Befugnis, Aufträge zu größeren Baumaßnahmen zu vergeben, ist immer nur dann gegeben, wenn ein entsprechender Beschluss des Wohnungseigentümer vorliegt. Wird bei der Bauausführung festgestellt, dass der bisher angenommene Kostenrahmen nicht ausreicht, muss der Verwalter einen weiteren Beschluss der Wohnungseigentümer einholen. Kosten, die ohne ausreichenden Beschluss ausgelöst werden, trägt der Verwalter selbst!
Fundstelle: Urteil des BGH vom 18. Februar 2011, Az.: V ZR 197/10, veröffentlicht in: Grundeigentum 2011, Seite 623, Heft 9
