Gilt auch für die Wohnfläche:
Auch aus Verhandlungen der Parteien vor dem Vertragsschluss kann sich eine verbindliche Vereinbarung einer bestimmten Wohnfläche ergeben. Wird diese dann tatsächlich um mehr als 10 % unterschritten, kann der Mieter eine entsprechende Minderung der Miete verlangen. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) kürzlich entschieden.
Der Fall
Der klagende Mieter hatte eine Dachgeschosswohnung in Mannheim angemietet. Der schriftliche Mietvertrag enthält keine Angaben zur Größe der Wohnung.
Allerdings war die Wohnung per Zeitungsanzeige mit einer Wohnfläche von "ca. 76 m²" angeboten worden. Außerdem war dem Kläger vom beklagten Vermieter vor Abschluss des Mietvertrages ein Wohnungsgrundriss und eine Wohnflächenberechnung übersandt worden, in der die Gesamtgröße der Wohnung mit 76,45 m² ausgewiesen war.
Der Mieter stellte im Jahre 2006 fest, dass die Wohnung erheblich kleiner war und verlangte die Rückerstattung von bereits gezahlten Mieten in Höhe von fast 10.000,00 €.
Das Amtsgericht hat der Klage im Wesentlichen stattgegeben. Das Landgericht hat dieses Urteil jedoch aufgehoben und die Klage mit dem Argument abgewiesen, es käme nur auf den Inhalt des Mietvertrags an. Da dort keine Wohnfläche vereinbart worden sei, käme auch keine Mietminderung in Betracht.
Die Entscheidung
Der Bundesgerichtshof sieht das anders und hat das Urteil des Landgerichts aufgehoben.
Der BGH bekräftigt nochmals seine Rechtsprechung, dass der Mieter eine Erstattung zu viel gezahlter Miete verlangen könne, wenn die tatsächliche von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % nach unten abweicht. Dann läge ein zur Minderung berechtigender wesentlicher Mangel der Wohnung vor.
Eine solche vertragliche Vereinbarung müsse sich nach Ansicht des BGH nicht zwingend aus dem Mietvertrag ergeben. Vielmehr seien auch die dem Mietvertrag vorausgehenden Geschehnisse zu berücksichtigen. Im vorliegenden Fall habe der Vermieter in der Zeitungsannonce und durch die Übersendung des Wohnungsgrundrisses sowie der Wohnflächenberechnung detaillierte Angaben zur Wohnfläche gemacht. Diese seien Vertragsgrundlage geworden, auch wenn Angaben hierzu im Mietvertrag fehlten.
Der BGH stellt weiter fest, dass die Wohnfläche korrekt mit 59,65 m² zu berechnen sei, so dass sich eine Abweichung von 22 % von der vereinbarten Wohnfläche ergebe. Entsprechend sei der Mietminderungsanspruch zu berechnen.
Fazit
Der BGH baut seine Rechtsprechung zu Wohnflächenabweichungen Stück für Stück aus. Immer dann, wenn eine Abweichung nach unten von mehr als 10 % gegeben ist, entsteht ein Rückzahlungsanspruch. Ob sich die vereinbarte Wohnfläche aus dem Vertrag unmittelbar oder aber aus Verhandlungen vor Vertragsabschluss ergibt, spielt keine Rolle.
Für die Praxis bedeutet dies, dass der Vermieter keine Angaben aus älteren Mietverträgen, Mieterlisten usw. "blind" übernehmen sollte. Die Richtigkeit der angegebenen Wohnfläche sollte zumindestens überschlägig überprüft werden. Immerhin werden vom BGH Messfehler und andere Irrtümer auf Vermieterseite bis zur besagten Toleranzgrenze von 10% hingenommen.
Fundstelle: Urteil des BGH vom 23. Juni 2010 - VIII ZR 256/09 -, Grundeigentum 2010, Seite 1047 (Heft 15)
