In den nächsten Jahren wird das Land Berlin die − überwiegend in den östlichen Bezirken eingerichteten − Sanierungsgebiete aufheben. Die betroffenen Grundstückseigentümer sind zunächst erleichtert, entfallen doch mit dem Ende der Sanierung die Genehmigungserfordernisse für viele Baumaßnahmen; außerdem kann das Bezirksamt sich jetzt nicht mehr in die Veräußerung und Belastung des Grundstückes einmischen.
Übersehen wir aber gerne, daß mit dem Abschluss der Sanierung der Anspruch des Bezirksamts auf die Zahlung einer Ausgleichsabgabe entsteht.
Da es dabei häufig um erhebliche Beträge geht, lohnt es sich bereits heute, sich über die Problematik zu informieren.
Was ist die Sanierungsausgleichsabgabe?
Mit der Abgabe soll die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwertes abgeschöpft werden. Rechtsgrundlage ist § 154 Baugesetzbuch (BauGB).
Unter welchen Voraussetzungen kann die Abgabe erhoben werden?
Das Grundstück muss im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet (§§ 136−143 BauBG) liegen. Die Sanierung muss vom Bezirksamt für abgeschlossen erklärt bzw. das Sanierungsgebiet muss als Ganzes aufgehoben worden sein (§§ 162, 163 BauGB).
Wer schuldet die Ausgleichsabgabe?
Die Abgabe wird von demjenigen Grundstückseigentümer geschuldet, der zum Zeitpunkt des Zugangs der Abschlusserklärung des Bezirksamts bzw. der Aufhebung des Sanierungsgebietes im Grundbuch eingetragen ist.
Mehrere Eigentümer haften als Gesamtschuldner, d.h. jeder Miteigentümer kann vom Bezirksamt auf die Zahlung des gesamten Betrages in Anspruch genommen werden. Wohnungseigentümer können allerdings nur entsprechend ihrem Miteigentumsanteil herangezogen werden.
Wie wird die Höhe der Ausgleichsabgabe ermittelt?
Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwertes besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ohne eine Sanierung ergeben würde (Anfangswert), und den Bodenwert, der sich für das Grundstück nach der Sanierung ergibt (Endwert).
Einzelheiten werden in Berlin durch eine Verwaltungsvorschrift, nämlich die AV Ausgleichbeträge vom 12. November 2002, veröffentlicht im Amtsblatt für Berlin vom 29. April 2003, Seite 1761 bis 1791, geregelt.
Wie wird die Ausgleichsabgabe festgesetzt?
Das Bezirksamt setzt die Abgabe nach vorheriger Anhörung des Eigentümers durch Bescheid fest. Der Bescheid muss Ihnen innerhalb von drei Jahren nach Beendigung der Sanierung zugehen, ansonsten tritt Verjährung ein!
Welche Rechtsmittel stehen mir zur Verfügung?
Gegen den Bescheid über die Festsetzung der Ausgleichsabgabe kann innerhalb von einem Monat nach Zustellung Widerspruch erhoben werden. Sollte der Widerspruch zurückgewiesen werden, so kann binnen Monatsfrist Klage beim Verwaltungsgericht eingereicht werden.
Wann muss ich zahlen?
Die Abgabe wird einen Monat nach Zustellung des Bescheides fällig. Widerspruch und Klage ändern an der Zahlungspflicht nichts. Nur in Ausnahmefällen (bei offensichtlicher Rechtswidrigkeit des Bescheides) ordnet das Verwaltungsgericht die Aussetzung der Zahlungsverpflichtung an.
Kann die Ausgleichsabgabe vorzeitig abgelöst werden?
Vereinbarungen zwischen Bezirksamt und Eigentümer zur vorzeitigen Ablösung der Ausgleichsabgabe sind rechtlich möglich. Die Bezirksämter bieten häufig derartige Vereinbarungen an, um sich das komplizierte Verwaltungsverfahren zu ersparen und schneller Geld in die Kasse zu bekommen.
Beim Abschluss derartiger Vereinbarungen erfolgt nur eine überschlägige Wertermittlung, eine gerichtliche Überprüfung findet nicht statt.
Für die vorzeitige Zahlung ist eine angemessene Abzinsung vorzunehmen. Derartige Vereinbarungen sollten nur nach sorgfältiger Abwägung der Vor− und Nachteile und entsprechender anwaltlicher Beratung abgeschlossen werden!
Stand 23. November 2007
