Der Gerichtsvollzieher darf einen Untermieter nur dann räumen, wenn dieser im Vollstreckungsurteil namentlich bezeichnet ist.
Dies gilt nach Auffassung des Bundesgerichtshofes auch dann, wenn das Untermietverhältnis erst nach der berechtigten fristlosen Kündigung des Hauptmietverhältnisses begründet worden ist. Der BGH begründet seine Auffassung mit der seiner Ansicht nach erforderlichen Rechtssicherheit auch für den Untermieter. Staatlicher Zwang dürfe im Vollstreckungswege nur gegen Personen ausgeübt werden, gegen die ein Vollstreckungstitel vorliege.
Vermieter sollten darauf achten, möglichst alle als Untermieter in Betracht kommenden Personen mit zu verklagen
Zukünftig kann aus einem Räumungstitel, der nur gegen den Hauptmieter gerichtet ist, nur gegen diesen vollstreckt werden. Der Bundesgerichtshof lässt außerdem die Zwangsvollstreckung gegen minderjährige Kinder des Hauptmieters sowie gegen dessen Angestellte und Gäste zu, da diese keinen selbständigen Besitz an den Räumen hätten. Untermietern (aber auch Ehegatten des Hauptmieters!) steht der Bundesgerichtshof hingegen ein selbständiges Besitzrecht zu. Der Vermieter muss also gegen diesen Personenkreis einen Vollstreckungstitel erwirken.
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofes ist vielfach kritisiert worden, da sie zu Missbräuchen geradezu einlädt. Ein böswilliger Hauptmieter könnte beliebig oft neue Untermietverhältnisse begründen und damit eine Zwangsvollstreckung über Jahre verhindern. Diese Bedenken konnten den Bundesgerichtshof aber nicht überzeugen.
Vermieter sollten daher darauf achten, möglichst alle als Untermieter in Betracht kommenden Personen mit zu verklagen. Die hierfür möglicherweise erforderliche detektivische Kleinarbeit lohnt sich, wenn man nicht riskieren will, dass der Hauptmieter die Räumung über längere Zeit blockiert.
Fundstelle: Beschluss des BGH vom 14.08.2008, Grundeigentum 2008, Seite 1317
