Das Landgericht Berlin hat in zwei aktuellen Entscheidungen bekräftigt, dass jedenfalls im Innenstadtbereich von Berlin eine Mietminderung wegen Baulärms und anderer Beeinträchtigungen, die durch Bauarbeiten in der Nachbarschaft hervorgerufen werden, nicht gerechtfertigt ist.
Die Fälle
Im ersten vom Landgericht entschiedenen Fall hatten die Mieter im Jahre 2000 eine Wohnung in Berlin-Mitte angemietet. Ab 2006 minderten die Mieter wegen Bauarbeiten am gegenüberliegenden Gebäude die Miete. Nachdem ein erheblicher Zahlungsrückstand aufgelaufen war, kündigte der Vermieter fristlos. Das Amtsgericht hat die Mieter zur Nachzahlung der einbehaltenen Beträge sowie zur Räumung der Wohnung verurteilt.
Im zweiten Fall hat der Mieter eine Wohnung in der Nähe des ehemaligen Mauerstreifens angemietet. Später wurde in unmittelbarer Nähe eine Blockinnenbebauung durchgeführt. Der Mieter minderte daraufhin die Miete wegen Baulärm, Verschmutzungen und geringerem Lichteinfall. Die Zahlungsklage des Vermieters wurde vom Amtsgericht noch mit der Begründung abgewiesen, dass der Mieter mit einer weiteren Bebauung nicht rechnen musste.
Die Entscheidungen
Das Landgericht hat seine bisherige Rechtsprechung bestätigt, wonach ein Mieter jedenfalls im Innenstadtbereich von Berlin jederzeit mit Bauarbeiten rechnen müsse. Dies gelte insbesondere bei der Anmietung der Wohnung in einem ausgewiesenen Sanierungsgebiet, sowie bei baufälligen Gebäuden, erneuerungsbedürftigen Fassaden sowie bei nahegelegenen Baulücken. In diesen Fällen könne der Mieter die für ihn nachteiligen Veränderungen im Wohnumfeld durch Neubau, Umbau oder Sanierung vorhersehen, so dass er im Nachhinein wegen der hierdurch entstehenden Beeinträchtigungen keine Mietminderung verlangen könne.
Auf Einzelheiten komme es hierbei nicht an. Insbesondere spiele es keine Rolle, ob der Mieter z.B. "nur" von einer weiteren Blockrandbebauung ausgegangen sei, es dann aber einer sogenannten Blockinnenbebauung gekommen war. Im Zweifelsfall müsse der Mieter vor Anmietung der Wohnung eine verbindliche Auskunft über die weiter geplante Bebauung beim Bezirksamt einholen, eine Einsichtnahme in die Internetseite des Bezirksamtes reiche nicht aus.
Das Landgericht hat daher im ersten Falle das Urteil des Amtsgerichts auf Zahlung und Räumung bestätigt und im zweiten Fall den Mieter unter Aufhebung des erstinstanzlichen Urteils zur Nachzahlung der zurückgehaltenen Mieten verurteilt.
Fazit
Insgesamt ist diese Entwicklung der Rechtsprechung für Vermieter sehr erfreulich, da sie regelmäßig auf Bauarbeiten in der Nachbarschaft keinen Einfluss haben und daher hierdurch eintretende Störungen auch nicht unterbinden können. Im übrigen wird man aufgrund der Argumentation des Landgerichts den Ausschluss der Mietminderung in solchen Fällen nicht auf den Innenstadtbereich begrenzen können. Vielmehr werden Mieter in fast allen Berliner Bezirken - mit Ausnahme eher "dörflich" geprägter Ortsteile - jederzeit mit Sanierungs- bzw. Neubauarbeiten rechnen müssen.
Fundstellen:
Urteil des Landgerichts Berlin (Zivilkammer 63) vom 27.
September 2011, Az.: 63 S 641/10, veröffentlicht in Grundeigentum 2011, Seite 1685
(Heft Nr. 24);
Urteil des Landgerichts Berlin (Zivilkammer 63) vom 7. Oktober 2011, Az.: 63 S 59/11,
veröffentlicht in Grundeigentum 2012, Seite 64 (Heft Nr. 1)
