Das Landgericht Berlin hat entschieden, dass ein Modernisierungszuschlag auch dann erhoben werden kann, wenn der Vermieter die Handwerkerrechnungen noch nicht bezahlt hat.
Der Fall
Der Vermieter (Kläger) führte umfangreiche Modernisierungsarbeiten aus und erhöhte die Miete des Beklagten ab März 2009 um 190,00 € monatlich. Der Beklagte hatte u.a. gerügt, dass der Vermieter die tatsächliche Zahlung der Baukosten nicht nachgewiesen habe, eine Umlage der Kosten aber die Bezahlung der Handwerkerrechnungen voraussetze. Das Amtsgericht ist dieser Argumentation gefolgt und hat die Klage abgewiesen.
Die Entscheidung
Die hiergegen vom Kläger eingereichte Berufung hatte Erfolg! Der Mieter wurde vom Landgericht zur Nachzahlung der rückständigen Modernisierungsumlage verurteilt.
Nach Auffassung des Landgerichts spiele es keine Rolle, dass die Handwerkerrechnungen noch nicht bezahlt worden sind. Vielmehr reiche es aus, dass die Kosten angefallen sind, was bereits mit der Fertigstellung der Arbeiten der Fall sei. Weder die Rechnungslegung durch den Handwerker, noch die Bezahlung der Rechnungen selbst sei Voraussetzung für die Mieterhöhung. Ansonsten würde die Möglichkeit zur Mieterhöhung zumindestens zeitlich erheblich verzögert werden, z.B. wenn ein erst nach Ablauf der Gewährleistungsfrist fälliger Sicherheitseinbehalt vereinbart sei. Dies widerspreche aber Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung, die dem Vermieter einen Anreiz zu Investitionen bieten solle.
Fazit
Der Vermieter sollte nach Fertigstellung von Modernisierungsarbeiten keine Zeit verlieren, sondern die Mieterhöhungen möglichst zügig gegenüber den Mietern aussprechen. Zumindestens die Rechnungsstellung durch die Handwerker wird der Vermieter allerdings abwarten müssen, weil ein Nachweis der angefallenen Kosten ansonsten kaum möglich sein wird.
Fundstelle: Urteil des Landgerichts Berlin (Zivilkammer 63) vom 31. Mai 2011, Az.: 63 S 433/10, veröffentlicht in: Grundeigentum 2011, Heft 14, Seite 951.
