"Augen auf bei der Wohnungsbesichtigung" könnte das Motto einer aktuellen Entscheidung des Landgerichts Berlin lauten, die zwar auf den 1. April 2011 datiert, keineswegs aber als Aprilscherz aufgefasst werden kann.
Der Fall
Die Kläger mieten eine unsanierte Altbauwohnung an, die mit Holzkastendoppelfenstern ausgestattet ist. Die Fenster befinden sich in einem erkennbar schlechten Zustand. Insbesondere sind Schadstellen im Holz und im Anstrich vorhanden, außerdem fehlt der Fensterkitt. Während des Mietverhältnisses stellen die Kläger fest, dass durch die defekten Fenster Zugluft und Regenwasser in die Wohnung eindringt. Sie mindern die Miete. Als der Vermieter das Minderungsrecht bestreitet, verklagen sie ihn auf Feststellung, zur Minderung der monatlichen Miete berechtigt zu sein.
Die Entscheidung
Ohne Erfolg! Das Landgericht stellt sich auf den Standpunkt, dass sämtliche Gewährleistungsansprüche ausgeschlossen sind, da die Kläger die Mängel an den Fenstern bereits bei der Anmietung der Wohnung kannten bzw. hätten kennen müssen.
Auf Mängel, die ein Mietinteressent bei einer Besichtigung ohne weiteres erkennen kann, kann später ein Mietminderungsanspruch nicht gestützt werden. Es reiche aus, dass der schlechte optische Zustand der Fenster klar wahrzunehmen war. Es bedürfe keiner besonderen Fachkenntnisse, um vorherzusehen, dass die Mängel zum Eindringen von Zugluft und Regenwasser (und damit zu einer Beeinträchtigung des Wohngebrauchs) führen. Wenn die Mieter angesichts des vorgefundenen Zustandes auf eine nähere Untersuchung der Fenster verzichteten, so gehe das zu ihren Lasten.
Fazit
Eine ausgesprochen vermieterfreundliche Entscheidung, denn ob ein nicht fachkundiger Mieter aus den Schadstellen an den Fenstern zwingend auf deren Undichtigkeit schließen musste, könnte fraglich sein.
Wer als Vermieter ganz sichergehen will, sollte bestehende Mängel der Wohnung, die er aus welchem Grunde auch immer nicht beseitigen will, in den Mietvertrag aufnehmen. Eine Mietminderung wegen dieser Mängel ist dann definitiv ausgeschlossen.
Fundstelle: Landgericht Berlin (Zivilkammer 63), Urteil vom 1. April 2011, Aktz. 63 S 338/10, veröffentlicht in : Grundeigentum 2011, Heft 13, S. 887.
