Auch Zahlungsrückstände aus einseitig erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen rechtfertigen eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Dies hat der BGH kürzlich entschieden.
Der Fall
Die Vermieter erhöhten mehrfach die Betriebskostenvorauszahlungen. Ab November 2003 zahlte die Mieterin die Erhöhungsbeträge sowie Teile der Grundmiete nicht. Die Vermieter kündigten daraufhin wegen eines Zahlungsrückstandes von 1.581,19 € mit Schreiben vom 15. Dezember 2004 fristlos. Der Zahlungsrückstand machte - unter Einbeziehung der geschuldeten Betriebskostenvorschüsse - mehr als zwei Monatsmieten aus. Die Vermieter erhoben schließlich Klage auf Zahlung der aufgelaufenen Fehlbeträge. Außerdem verlangten sie die Räumung der Wohnung.
Sowohl das Amts- als auch das Landgericht haben der Klage stattgegeben. Im Revisionsverfahren begehrte die Mieterin die Aufhebung des Räumungsurteils.
Die Entscheidung
Der Bundesgerichtshof hat das Räumungsurteil bestätigt. Nach Auffassung des BGH dürfen die einseitig vom Vermieter erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen genauso wie die Miete selbst zur Begründung der Kündigung herangezogen werden. Der Vermieter muss also nicht - wie die Mieterin meinte - erst Klage auf Zahlung der Betriebskostenvorschüsse erheben und ein entsprechendes Urteil abwarten.
Allerdings ist die Kündigung nur dann gerechtfertigt, wenn der Vermieter auch berechtigt war, die Vorauszahlungen zu erhöhen. Dies ist im Rahmen des Räumungsprozesses zu prüfen. Allerdings weist der BGH darauf hin, dass es zunächst Sache des Mieters sei, durch Einsicht in die Abrechnungsbelege nachzuprüfen, ob die Erhöhung gerechtfertigt ist. Das Risiko, diese Frage falsch einzuschätzen, liegt also beim Mieter.
Fazit
Mit dieser Entscheidung wird die Kündigung säumiger Mieter erheblich erleichtert. Mieter, die ordnungsgemäß erhöhte Betriebskostenvorauszahlungen nicht entrichten, riskieren nunmehr den Verlust ihrer Wohnung, sobald der Zahlungsrückstand insgesamt die Höhe von zwei Monatsmieten erreicht hat.
Fundstelle: Urteil des Bundesgerichtshofes vom 18. Juli 2012, Az.: VIII ZR 1/11, veröffentlicht in: Grundeigentum 2012, Seite 1162 (Heft 17).
