Der Vermieter hat einen Anspruch auf Zahlung erhöhter Betriebskostenvorauszahlungen nur dann, wenn er diese auf der Grundlage einer in jeder Hinsicht ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung erhebt. Dies hat kürzlich der Bundesgerichtshof entschieden.
Der Fall
Der Kläger ist Vermieter zweier Wohnungen in Hoyerswerda (Sachsen). Er erteilte den Mietern Betriebskostenabrechnungen, aus denen sich Fehlbeträge ergaben. Seit 2004 erhöhte er mehrfach aufgrund der Abrechnungsergebnisse die Betriebskostenvorauszahlungen. Die beklagten Mieter beanstandeten die Abrechnungen wegen inhaltlicher Fehler, bei deren Korrektur keine Nachforderungen des Vermieters mehr verblieben. Die erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen wurden von beiden Mietern seit dem Jahre 2006 nicht oder nur teilweise entrichtet. Der Kläger kündigte daraufhin beide Mietverhältnisse wegen der ausstehenden Betriebskostenvorauszahlungen fristlos.
Die Räumungsklagen des Vermieters sind vom Amts- und vom Landgericht abgewiesen worden.
Die Entscheidung
Der Bundesgerichtshof hat die hiergegen gerichteten Revisionen des Klägers zurückgewiesen. Nach Auffassung des BGH können Betriebskostenvorauszahlungen nur auf Grundlage einer inhaltlich ordnungsgemäßen Abrechnung erhöht werden.
Eine Abrechnung, die lediglich formell ordnungsgemäß ist, also eine Auflistung der entstandenen Kosten, die Berechnung des Anteils des Mieters sowie den Abzug der vom Mieter gezahlten Vorauszahlungen enthält, reicht entgegen der früher vom BGH vertretenen Auffassung nicht aus.
Aus diesem Grunde ist es zu einer wirksamen Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen nicht gekommen. Die Mieter waren berechtigt, insoweit die Zahlung zu verweigern. Daher konnte der Vermieter auch nicht erfolgreich wegen der so eingetretenen (vermeintlichen!) Zahlungsrückstände kündigen.
Fazit
Ansich würde man annehmen, dass es eine Selbstverständlichkeit ist, dass erhöhte Betriebskostenvorauszahlungen nur dann verlangt werden können, wenn die vorausgegangene Betriebskostenabrechnung inhaltlich ordnungsgemäß ist. Um so bemerkenswerter ist es, dass der Bundesgerichtshof dies - unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung - erst jetzt festgstellt hat. Für den Vermieter bleibt nur, die Betriebskostenabrechnungen mit größtmöglichster Sorgfalt zu erstellen.
Fundstelle: Urteil des Bundesgerichtshofs vom 15. Mai 2012, Aktenzeichen VIII ZR 245/11 und 246/11, Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs Nr. 66/2012.
