... ahnt mancher Mieter bereits, dass weder ein Scheck noch ein Dankesschreiben zugestellt werden soll. Gerade gegen Jahresende finden sich vielmehr häufig Betriebskostenabrechnungen in der Post, die wenig Freude, sondern vielmehr hohe Nachforderungen bringen. Trickreiche Mieter vermeiden daher möglichst, derartige Post überhaupt zu erhalten - mit Erfolg, wie der nachstehende Fall zeigt.
Der Fall
Der klagende Vermieter verlangt eine Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung 2007 in Höhe von 815,45 €.
Die fragliche Abrechnung hat der Vermieter dem Mieter per Einschreiben/Rückschein Anfang Dezember 2008 übersandt. Der Postbote hat den Mieter nicht angetroffen und daher lediglich einen Benachrichtigungsschein in den Briefkasten eingelegt. Da die Mieter das Schreiben nicht abgeholt haben, ist es kurz vor dem Jahresende an den Vermieter zurückgesandt worden. Sodann hat der Vermieter die Abrechnung nochmals versandt; die Abrechnung ist dem Mieter jedoch erst am 3. Januar 2009 zugegangen.
Der Mieter verweigert die Zahlung des Fehlbetrages, da die Abrechnung verspätet erfolgt sei. Das Amtsgericht hat die Klage des Vermieters abgewiesen.
Die Entscheidung
Das Landgericht Berlin hat das Urteil des Amtsgerichts bestätigt.
Das Landgericht betont, dass die Abrechnung dem Mieter innerhalb der Abrechnungsfrist von einem Jahr zugehen muss (§ 556 Abs. 3 BGB). Die Abrechnungsfrist für das Jahr 2007 endete am 31. Dezember 2008. Die drei Tage später beim Mieter eingegangene Abrechnung war somit verspätet.
Den Einwand des Vermieters, dass der Mieter sich treuwidrig verhalten habe, da er die per Einschreiben/Rückschein versandte Abrechnung nicht von der Post abgeholt habe, lässt das Landgericht nicht gelten.
Ein Wohnungsmieter sei nicht verpflichtet, Einschreibebriefe von der Post abzuholen. Auch der bevorstehende Ablauf der Abrechnungsfrist zum 31. Dezember 2008 müsse den Mieter hierzu nicht veranlassen, denn über diese Frist müsse sich der Mieter keine Gedanken machen.
Der Vermieter hat sich schließlich noch darauf berufen, dass er die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten habe und daher ausnahmsweise die Nachforderung trotz eingetretenen Fristablaufs noch geltend machen könne (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). Das Landgericht lässt sich hiervon jedoch nicht überzeugen. Verzögerungen bei der Postzustellung sowie der Totalverlust einer Sendung gehen grundsätzlich zu Lasten des Vermieters. Es bleibt also dabei, dass der Mieter allein wegen des um drei Tage verspäteten Zuganges der Abrechnung den nicht unerheblichen Fehlbetrag nicht begleichen muss.
Fazit
Diese Rechtsprechung lädt leider zu Missbräuchen ein. Für den Vermieter wird es schwierig, Betriebskostenabrechnungen fristgerecht und beweissicher zuzustellen.
So hat der Bundesgerichtshof bereits vor einiger Zeit entschieden, dass die fristgerechte Absendung der Abrechnung durch den Vermieter per Post nicht genügt. Es komme ausschließlich auf den Zugang der Abrechnung beim Mieter an. Hierüber hatten wir unter "Betriebskostenabrechnung: Nur der Zugang zählt!" bereits berichtet.
Derjenige Vermieter, der sich durch die Übersendung der Abrechnung per Einschreiben/Rückschein - wie im vorliegenden Fall - absichern will, kann ebenfalls "zweiter Sieger" bleiben, wenn der Mieter nämlich die Sendung weder an der Wohnungstür entgegennimmt, noch später von der Post abholt.
Wir raten daher dazu, Betriebskostenabrechnungen ausschließlich per Boten zuzustellen. Bei bekannten "böswilligen" Mietern und größeren Fehlbeträgen kommt auch die förmliche Zustellung durch den Gerichtsvollzieher in Betracht. In jedem Fall ist es sinnvoll, mit der Übersendung nicht bis zum letzten Tag zu warten, damit auf etwaige Probleme noch rechtzeitig vor dem Jahresende reagiert werden kann!
Fundstelle: Urteil des Landgerichts Berlin vom 27. Juli 2010 - 63 S 681/09 -, veröffentlicht in: Grundeigentum 2010, Heft 19, Seite 1345, 1347.
