Folgende aktuelle Entscheidungen sollten Sie bei der Erstellung der nächsten Betriebskostenabrechnung berücksichtigen:
1. Wer trägt die Betriebskosten für leerstehende Wohnungen?
Die auf leerstehende Wohnungen entfallenden Betriebskosten trägt grundsätzlich der Vermieter. Dies gilt auch für verbrauchsabhängige Betriebskosten, die wegen fehlender Erfassung des Verbrauchs der einzelnen Mieter nach den Wohnflächen abgerechnet werden (BHG, Grundeigentum [GE] 2006, Seite 1030).
2. Wann ist ein Vorwegabzug für Gewerbe erforderlich?
Wohnungsmieter dürfen mit Mehrkosten, die durch im Hause befindliche Gewerbebetriebe entstehen, nicht belastet werden. Eines Vorwegabzugs bedarf es jedoch dann nicht, wenn die Gewerbebetriebe keine erheblichen Mehrbelastungen verursachen. Wann dies gegeben ist, ist Frage des Einzelfalls (BGH, [GE] 2006, Seite 502).
Nach der Rechtsprechung des Landgerichts Berlin ist ein Vorwegabzug insbesondere für solche Gewerbebetriebe erforderlich, die erfahrungsgemäß spürbare Mehrkosten für die Be− und Entwässerung sowie Müllabfuhr verursachen (z.B. Gaststätten). Die Beweislast trägt der Mieter (BGH, [GE] 2006, Seite 1544).
3. Müssen erhebliche Kostensteigerungen begründet werden?
Der Vermieter ist zu einer wirtschaftlichen Verwaltung des Grundbesitzes verpflichtet. Erhebliche Kostensteigerungen müssen daher in der Betriebskostenabrechnung erläutert werden. Von einem starken Anstieg ist bei Preiserhöhungen von 10% innerhalb eines Jahres auszugehen. In Fällen eines Preisanstieges von mehr als 50% obliegt es dem Vermieter zusätzlich, im Einzelnen darzulegen, welche Anstrengungen er unternommen hat, einen anderen, günstigeren Anbieter für die zu vergebende Leistung zu finden (Kammergericht, [GE] 2006, Seite 382).
4. Bis wann können Nachforderungen gestellt werden?
Die Betriebskostenabrechnung ist jährlich zu erstellen und muss dem Mieter bis spätestens zum Jahresende (für das Vorjahr) zugehen. Nach Ablauf der Frist kann der Vermieter regelmäßig keine Nachforderungen mehr geltend machen.
Eine Ausnahme besteht dann, wenn der Vermieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat. Im vom BGH entschiedenen Fall hatte der Vermieter nach Ende der Abrechnungsfrist eine Grundsteuererhöhung für die Vorjahre erhalten. Der Vermieter muss die Nachforderungen jedoch spätestens innerhalb von drei Monaten gegenüber den Mietern geltend machen. Die Frist beginnt mit der Kenntnis von der Nachforderung (BGH, [GE] 2006, Seite 1160).
Stand 12. November 2007
