Ungewohnt nachsichtig mit den Vermietern geht der Bundesgerichtshof (BGH) in einer seiner ersten Entscheidungen im neuen Jahr um. Der BGH hat Korrekturen an einer Betriebskostenabrechnung zu Lasten des Mieters zugelassen, und zwar auch dann, wenn sich aus der ursprünglichen Abrechnung ein Guthaben zugunsten des Mieters ergab, das an diesen bereits ausgezahlt worden ist.
Der Fall
Der Vermieter erteilte den Mietern im Juli 2007 die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2006. Die Abrechnung ergab ein Guthaben der Mieter in Höhe von 186,00 €, das der Vermieter den Mietern auf dem Mietenkonto gutschrieb.
Später fiel dem Vermieter auf, dass bei der Abrechnung der Heizkosten Heizöl im Wert von über 4.600,00 € unberücksichtigt geblieben war. Diesen Umstand teilte der Vermieter den Mietern mit Schreiben vom 11. Dezember 2007 mit und übersandte eine korrigierte Abrechnung, aus der sich ein um etwa 50,00 € geringeres Guthaben ergab. Den Differenzbetrag buchte der Vermieter aufgrund der ihm erteilten Einzugsermächtigung vom Girokonto der Mieter ab. Die Mieter verlangten die Rückzahlung des abgebuchten Betrages. Hiermit hatten sie weder beim Amtsgericht, noch beim Landgericht Erfolg.
Die Entscheidung
Der Bundesgerichtshof hat die Klageabweisung bestätigt. Der Vermieter ist nach Ansicht des BGH berechtigt, eine Betriebskostenabrechnung auch dann nachträglich zu Lasten der Mieter zu korrigieren, wenn er das sich aus der ursprünglichen Abrechnung ergebende Guthaben dem Mieter bereits ausgezahlt oder in sonstiger Weise gutgebracht hat. Dies gilt aber nur dann, wenn die Korrektur innerhalb der Abrechnungsfrist, also in der Regel bis zum Jahresende, erfolgt.
Fazit
Es kann sich für den Vermieter lohnen, die Betriebskostenabrechnung nicht "auf den den letzten Drücker" zu erstellen. Wer bereits im Sommer oder spätestens im Herbst für das vergangene Jahr abrechnet, belässt sich die Möglichkeit, später - eventuell auch durch Einwendungen der Mieter aufgedeckte - Mängel rechtzeitig zu berichtigen. Nach Ablauf der Abrechnungsfrist ist dies - von ganz besonderen Ausnahmesituationen abgesehen - nicht mehr möglich!
Fundstelle: Urteil des Bundesgerichtshofs vom 12.01.2011 (VIII ZR 296/09); Pressemitteilung des Bundesgerichtshof Nr. 4/2011
