Flächen von Balkonen und Terrassen sind bei der Berechnung der Wohnungsgröße nur zu 1/4 anzurechnen. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.
Der Fall
Der Vermieter einer Wohnung in Berlin-Wedding verklagte den Mieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung. Die Mieterhöhung basierte auf der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche von 94,48 qm. Diese war allerdings von Anfang an zwischen den Parteien besonders wegen der zu berücksichtigenden Fläche der beiden Balkone umstritten.
Die Grundflächen von Balkonen, Terrassen und Loggien sind nach § 4 Nr. 4 der Wohnflächenverordnung "in der Regel" nur zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte anzurechnen.
Bereits das Amtsgericht reduzierte den Mieterhöhungsbetrag erheblich, weil die Wohnfläche nach den Feststellungen des Gerichts tatsächlich nur 84,01 qm beträgt.
Die Entscheidung
Das Landgericht bestätigte das Urteil des Amtsgerichts. Grundlage hierfür war ein vom Gericht eingeholtes Gutachten eines Sachverständigen, der über 400 Hausverwaltungen mittels eines Fragebogens nach der Praxis der Einrechnung von Balkonen in die Wohnungsgröße befragte.
Hierbei stellte sich heraus, dass insbesondere Großvermieter die Wohnflächenverordnung korrekt anwenden und somit Balkone etc. nur zu einem Viertel anrechnen. Bei Privatvermietern war jedoch die Praxis verbreitet, Balkone zur Hälfte in die Wohnfläche einzurechnen. Eine einheitliche Handhabung konnte somit nicht festgestellt werden.
Nach Auffassung des Landgerichts könne diese fehlerhafte Anwendung der Wohnflächenverordnung jedoch nicht berücksichtigt werden. Dies führte im vorliegenden Fall zu einer erheblichen Reduzierung der Wohnfläche und damit auch des Mieterhöhungsbetrages.
Auf die Widerklage des Mieters hin wurde der Vermieter außerdem zur Rückzahlung bereits erhaltenen Mietzinses verurteilt, da die Wohnungsgröße tatsächlich etwa 11 % weniger betrug, als ursprünglich im Mietvertrag angegeben.
Das Landgericht hat die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen. Diese wurde vom Vermieter auch eingelegt (Aktenzeichen VIII ZR 33/18). Über den Ausgang des Verfahrens werden wir an dieser Stelle informieren.
Fazit
Endgültige Rechtssicherheit wird es erst nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes geben. Bis dahin sollten Vermieter Balkone und Terrassen nur zu 1/4 in die Wohnfläche einberechnen. Nur so lässt sich eine sichere Grundlage für Mieterhöhungen und Betriebskostenabrechnungen finden, die nach der Rechtsprechung des BGH stets nach der tatsächlichen Wohnfläche vorzunehmen sind.
Ein Anspruch auf Minderung der Miete wegen einer Wohnflächenabweichung kommt jedoch wie bisher nur dann in Betracht, wenn diese mehr als 10 % beträgt.
Fundstelle: Pressemitteilung des Kammergerichts Nr. 12/2018 vom 15. Februar 2018; Urteil des Landgerichts Berlin vom 17. Januar 2018, Az.: 18 S 308/13
