Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit einer erst vor wenigen Tagen veröffentlichten Entscheidung die Begründung von Mieterhöhungen mit einem Sachverständigengutachten erheblich erleichtert.
"Typengutachten" zulässig
Ein Mieterhöhungsverlangen kann vom Vermieter unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel, auf drei Vergleichswohnungen oder aber auf ein Sachverständigengutachten begründet werden. Umstritten war bisher, ob ein solches Sachverständigengutachten sich unmittelbar auf die Wohnung beziehen muß, deren Miete erhöht werden soll, oder ob ein sogenanntes "Typengutachten" ausreicht. Das "Typengutachten" zeichnet sich dadurch aus, daß es sich nicht unmittelbar auf die Wohnung des beklagten Mieters, sondern auf eine andere, nach Größe und Ausstattung vergleichbare Wohnung bezieht. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs reicht ein solches "Typengutachten" zur Begründung einer Mieterhöhung aus.
Vergleichswohnungen aus Vermieterbestand
Auch ein "Typengutachten" versetze den Mieter nämlich in die Lage, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindestens ansatzweise zu überprüfen. Der BGH betont dabei, daß die vom Sachverständigen zur Feststellung der ortsüblichen Miete herangezogenen Wohnungen auch aus dem eigenen Bestand des Vermieters stammen können.
Mit diesem Urteil vereinfacht der BGH das Mieterhöhungsverfahren aus Vermietersicht erheblich. Der Vermieter muß nicht mehr für jede Wohnung ein gesondertes (nicht ganz preiswertes!) Sachverständigengutachten in Auftrag geben. Vielmehr kann ein "Typengutachten" für mehrere Wohnungen eingesetzt werden.
Achtung: Angabe der Mietspiegeldaten bleibt notwendig
Immer dann, wenn ein sogenannter "qualifizierter Mietspiegel" vorhanden ist (wie in Berlin), muß der Vermieter im Erhöhungsverlangen zusätzlich diejenige Miete angeben, die sich aus dem Mietspiegel ergibt, auch wenn er die Mieterhöhung auf ein Sachverständigengutachten (oder auf Vergleichswohnungen) stützt, § 558 a Absatz 3 BGB. Wird diese Regelung nicht beachtet, ist das Mieterhöhungsverlangen unwirksam!
Fundstelle: Urteil des Bundesgerichtshofs vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09 -, Pressemitteilung Nr. 105/2010
