Erneut soll nach dem Willen der Bundesregierung das Mietrecht geändert werden. Vorgesehen sind erweiterte Auskunftspflichten des Vermieters bei der Mietpreisbremse, Einschränkungen bei der Umlage von Modernisierungskosten sowie Bußgelder bei mißbräuchlich durchgeführten Baumaßnahmen.
Im Einzelnen sind diese Neuregelungen geplant:
Mietpreisbremse
Der Vermieter soll zukünftig verpflichtet sein, dem Mieter vor Vertragsabschluss Auskunft über Folgendes zu erteilen:
- die Höhe der vom Vormieter gezahlten Miete,
- die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen in den letzten drei Jahren,
- die erstmalige Vermietung der Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 und
- die erstmalige Vermietung der Wohnung nach umfassender Modernisierung.
Dies gilt aber nur dann, wenn die Miethöhe auf einem dieser Umstände beruht. Verletzt der Vermieter seine Auskunftsverpflichtung, so kann er vom Mieter nur die ortsübliche Miete zuzüglich 10% verlangen.
Die Durchsetzung von Rückzahlungsansprüchen wegen überhöhter Miete wird zukünftig erleichtert. Die Ansprüche können zwar weiterhin erst dann geltend gemacht werden, wenn der Mieter die Miethöhe gerügt hat. Eine Begründung der Rüge ist allerdings nicht mehr erforderlich.
Modernisierungsmaßnahmen
Bislang konnten Modernisierungskosten in Höhe von 11% auf die Miete umgelegt werden. Dieser Prozentsatz wird auf 8 % herabgesetzt. Dies gilt allerdings "nur" für diejenigen Gebiete, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen gefährdet ist (wie z.B. in Berlin).
Zudem dürfen Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungen zukünftig innerhalb von sechs Jahren 3,00 € je qm Wohnfläche nicht mehr übersteigen.
Schließlich soll noch ein "vereinfachtes Verfahren" für kleinere Modernisierungsmaßnahmen mit Kosten von bis zu 10.000,00 € pro Wohnung eingeführt werden. Hierbei werden von den vom Vermieter aufgewandten Kosten pauschal 30 % für ersparte Instandhaltungsmaßnahmen abgezogen. Innerhalb der nächsten 5 Jahre sind dann allerdings weitere Mieterhöhungen wegen Modernisierungen in der Regel ausgeschlossen.
Bußgelder
Erstmals wird das "Herausmodernisieren" zur Ordnungswidrigkeit erhoben. Wer Baumaßnahmen in missbräuchlicher Weise durchführt, um den Mieter zur Kündigung zu veranlassen, kann zukünftig mit einem Bußgeld von bis 100.000,00 € belegt werden.
Inkrafttreten
Die Gesetzesänderungen sollen noch in diesem Jahr in Kraft treten. Ob dies realisiert wird, bleibt abzuwarten. Über die weitere Entwicklung können Sie sich auf dieser Seite informieren.
Wichtig: Die Übergangsregelungen!
Vermieter können Modernisierungen gegenüber den Mietern noch nach der bisherigen Gesetzeslage abrechnen, wenn die Maßnahme vor dem Inkrafttreten der Gesetzesänderung (ordnungsgemäß!) angekündigt wurde.
Wenn Sie für das Jahr 2019 ohnehin Modernisierungsmaßnahmen geplant haben, so sollten Sie diese jetzt zeitnah gegenüber den betroffenen Mietern ankündigen. Sie sichern sich damit u.a. den bisherigen Umlagesatz von 11%.
Fundstelle: Gesetzentwurf der Bundesregierung vom 05.09.2018 für ein Mietrechtsanpassungsgesetz, veröffentlicht unter: www.bmjv.de
