Die "Mietpreisbremse" gilt auch dann, wenn der Hauptmieter seinerseits vom Untermieter eine weit überhöhte Miete verlangt. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.
Der Fall
Der beklagte Vermieter hatte eine Wohnung in Neukölln an den klagenden Mieter für 725,00 € netto kalt (9,50 € je qm) vermietet. Die ortsübliche Miete zuzüglich 10 % belief sich jedoch nur auf 503,91 € (6,60 € je qm). Der Mieter rügte die Mietüberhöhung und verlangte für die Monate August bis Dezember 2015 insgesamt 1.105,45 € (5 x 221,09 €) zurück.
Der Vermieter wandte unter anderem ein, dass die Mietpreisbremse verfassungswidrig sei. Außerdem sei die Geltendmachung des Rückzahlungsanspruchs deshalb treuwidrig, weil der Hauptmieter selbst einzelne Zimmer der Wohnung für 22,00 € bzw. 25,00 € je qm untervermietet habe.
Das Amtsgericht Neukölln gab der Klage des Mieters statt. Hiergegen legte der Vermieter Berufung zum Landgericht Berlin ein.
Die Entscheidung
Ohne Erfolg! Das Landgericht hat die Verfassungsmäßigkeit der "Mietpreisbremse" für Berlin bejaht. Zur Höhe der Miete im Untermietvertrag stellt das Landgericht immerhin fest, dass dies "die Klage in einem fragwürdigen Licht erscheinen" lasse.
An der Rechtslage ändere die überhöhte Untermiete aber nichts. Das Hauptmietverhältnis und das Untermietverhältnis seien getrennt voneinander zu betrachten. Es sei Sache des Untermieters, im Verhältnis zum Hauptmieter die Mietpreisüberhöhung Miete zu rügen und gegebenenfalls Klage auf Rückzahlung zu erheben. Ansonsten könne der Zweck der gesetzlichen Regelung - nämlich die Herbeiführung einer Dämpfung des Mietanstieges - unterlaufen werden.
Fazit
Die Berliner Vermieter werden mit der Mietpreisbremse leben müssen, nachdem sämtliche Versuche gescheitert sind, deren Verfassungswidrigkeit feststellen zu lassen. Im Übrigen sollte bei der Erteilung von Untervermietungserlaubnissen sehr genau hingesehen werden. Gegebenenfalls sollte sich der Vermieter den Widerruf der Untervermietungserlaubnis für den Fall vorbehalten, dass der Hauptmieter einen überhöhten Untermietzins verlangt.
Fundstelle: Urteil des Landgerichts Berlin vom 29. März 2017 - 65 S 424/16 -, veröffentlicht in: Grundeigentum 2017, Seite 596 ff. (Heft Nr. 10/2017).
