Lässt ein Mieter seine Wohnung erheblich verwahrlosen, so kann das Mietverhältnis auch ohne vorherige Abmahnung fristlos gekündigt werden. Dies hat das Landgericht Berlin kürzlich entschieden.
Der Fall
Die Mieterin hatte mehrere Zimmer ihrer Wohnung "flächendeckend" vollgestellt. Das Bad konnte überhaupt nicht mehr betreten werden. Es lag Rattenbefall vor, gegen den die Mieterin nichts unternahm, obwohl die Tiere bereits Türen der Wohnung durch Anknabbern beschädigt hatten.
Nachdem die Vermieterin vom Zustand der Wohnung bei einer Besichtigung erfahren hatte, kündigte sie das Mietverhältnis ohne vorherige Abmahnung fristlos. Da die Mieterin nicht auszog, erhob die Vermieterin Räumungsklage. Diese scheiterte allerdings in erster Instanz, da das Amtsgericht eine vorherige Abmahnung als Voraussetzung für die fristlose Kündigung verlangte. Gegen das klageabweisende Urteil des Amtsgerichts erhob die Vermieterin Berufung zum Landgericht Berlin.
Die Entscheidung
Die Berufung hatte Erfolg! Nach Ansicht des Landgerichts stellt die Verwahrlosung der Wohnung einen erheblichen Vertragsverstoß dar, der den Vermieter zur fristlosen Kündigung auch ohne vorherige Abmahnung berechtigt.
Eine Abmahnung war hier ausnahmsweise entbehrlich, weil die Verwahrlosung der Wohnung schwerwiegend war. Das Landgericht stellte besonders auf den bereits seit längerer Zeit eingetretenen Rattenbefall ab, der zu Substanzschäden an der Wohnung (durch Beschädigung der Türen) geführt hatte.
Fazit
Erfreulicherweise hat das Landgericht klargestellt, dass bei sogenannten "Messi-Wohnungen" eine fristlose Kündigung des Vermieters gerechtfertigt ist. Die Verwahrlosung der Wohnung war hier bereits so weit fortgeschritten, dass das Landgericht sogar die ansonsten stets erforderliche Abmahnung für verzichtbar hielt.
Dies ist aber als Einzelfallentscheidung anzusehen. Grundsätzlich sollte in solchen Fällen der Vermieter den Mieter schriftlich abmahnen, bevor die fristlose Kündigung ausgesprochen wird. Ansonsten droht ein Prozessverlust allein wegen der fehlenden Abmahnung !
Fundstelle: Urteil des Landgerichts Berlin vom 2. März 2017 - 67 S 8/17 -, veröffentlicht in: Grundeigentum 2017, Seite 591 (Heft Nr. 10/2017).
