BGH billigt Kündigung wegen
Verweigert der Mieter den Zutritt zur Wohnung und verhindert hierdurch die Durchführung wichtiger Baumaßnahmen, so kann dies die Kündigung zur Folge haben.
Der Fall
Der Vermieter verlangt vom Mieter Zutritt zur Wohnung, um Schwamm zu beseitigen. Der Mieter verweigert den Zutritt bzw. macht diesen von verschiedenen Bedingungen abhängig.
Hierauf kündigt der Vermieter das Mietverhältnis fristlos.
Später gewährt der Mieter doch Zutritt zur Wohnung, allerdings erst nach Erlass einer einstweiligen Verfügung.
Der Vermieter erhob schließlich Räumungsklage, die jedoch sowohl vom Amts- als auch vom Landgericht abgewiesen wurde. Der Vermieter verfolgt das Räumungsbegehren nunmehr vor dem Bundesgerichtshof weiter.
Die Entscheidung
Mit Erfolg! Amts- und Landgericht hatten noch die Auffassung vertreten, dass der Vermieter zunächst eine Klage auf Duldung des Zutrittes zur Wohnung erheben müsse, um die Durchführung der Instandsetzungsarbeiten durchzusetzen. Der Mieter dürfe sich gegen diese Klage wehren, ohne der Gefahr einer Kündigung ausgesetzt zu sein.
Dies sieht der BGH anders. Sowohl die Verweigerung von Instandsetzungs- als auch von Modernisierungsmaßnahmen könne eine erhebliche Vertragsverletzung darstellen, die den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtige. Dies gelte immer dann, wenn die beabsichtigten Baumaßnahmen für die Erhaltung des Mietobjektes und seines wirtschaftlichen Wertes von wesentlicher Bedeutung seien. Ein etwaiger Irrtum über die Rechtslage entlaste den Mieter nicht.
Fazit
Die Entscheidung des BGH ist zu begrüßen, da sie der von manchen Mietern betriebenen Verzögerungstaktik zur Verhinderung von Baumaßnahmen einen Riegel vorschiebt. Allerdings ergibt sich aus der Entscheidung nicht, dass bei jeder Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahme, deren Duldung der Mieter verweigert, eine fristlose Kündigung gerechtfertigt wäre.
Vielmehr kommt dies nur dann in Betracht, wenn es sich um Maßnahmen von erheblicher Bedeutung handelt. Nach dem Willen des BGH soll jeder Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände geprüft werden.
Fundstelle: Versäumnisurteil des BGH vom 15. April 2015 - VIII ZR 281/13 -, veröffentlicht in: Das Grundeigentum 2015, Seite 853 bis 855
