Die gesetzlich angeordnete kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten kann nicht zugunsten des Vermieters verlängert werden. Dies hat der Bundesgerichtshof kürzlich entschieden.
Der Fall
Die Beklagte war Mieterin einer Wohnung der Klägerin in Berlin. Der Mietvertrag wurde unter Verwendung eines von der Vermieterin gestellten Vordruckes abgeschlossenen. Die Wohnung wurde Ende Dezember 2014 zurückgegeben.
Erst im Oktober 2015 verklagte die Klägerin die Beklagte auf Erstattung der an der Wohnung eingetretenen Schäden in Höhe von 16.000,00 € . Die Beklagte erhob unter Hinweis auf die bereits abgelaufene Verjährungsfrist die Einrede der Verjährung. Die Klägerin berief sich jedoch auf eine im Mietvertrag enthaltene Bestimmung, nach der Ersatzansprüche des Vermieters wegen Verschlechterungen der Mietsache erst zwölf Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses verjähren würden.
Das Amtsgericht Neukölln und das Landgericht Berlin wiesen die Klage ab. Mit ihrer vom Landgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihre Forderungen weiter.
Die Entscheidung
Ohne Erfolg ! Der Bundesgerichtshof hat die Entscheidungen der Vorinstanzen bestätigt. Die vertragliche Verlängerung der Verjährungsfrist ist nach Auffassung des BGH unwirksam.
Die gesetzliche Regelung (§ 548 Abs. 1 BGB) ziele auf eine schnelle Abwicklung der beiderseitigen Ansprüche ab. Mit Rückgabe der Wohnung sei der Vermieter in der Lage, sich Klarheit darüber zu verschaffen, ob ihm gegen den Mieter Ansprüche wegen einer Verschlechterung oder Veränderung der Mietsache zustehen. Die Verjährungsfrist von sechs Monaten reiche für diese Prüfung und gegebenenfalls die gerichtliche Geltendmachung der Ansprüche aus. Eine Verlängerung dieser Frist - noch dazu auf das Doppelte - benachteilige den Mieter daher unangemessen und sei deshalb unwirksam.
Fazit
Abweichungen von den gesetzlichen Regelungen zu Lasten des Mieters sind in Wohnungsmietverträgen häufig unwirksam. Meist bleibt dies ohne gravierende Folgen. Hier hat sich jedoch die Vermieterin auf die von ihr verwendete Regelung verlassen - zu Unrecht, wie die einhellig ergangenen Gerichtsentscheidungen zeigen.
Die Vermieterin wäre hier gut beraten gewesen, den sicheren Weg zu beschreiten und innerhalb der gesetzlichen Verjährungsfrist, das heißt bis Ende Juni 2015, Klage zu erheben.
Fundstelle: Pressemitteilung des BGH Nr. 176/2017 vom 8. November 2017; Urteil des BGH vom 8. November 2017 - VIII ZR 13/17 -
Hinweis: weitere Informationen zum Thema finden Sie in der Meldung "Verjährung droht zum 31.12.2017!"
