Erstmals liegt nun ein konkreter Gesetzesentwurf der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen zum Berliner Mietendeckel vor. Wer sich eine Abmilderung gegenüber den in den "Eckpunkten" vom 18. Juni 2019 vorgesehenen Regelungen erhofft hatte, wird enttäuscht werden.
Im Einzelnen:
Das Gesetz gilt für alle Wohnraummietverhältnisse in Berlin. Ausnahmen: Wohnraum im öffentlich geförderten Wohnungsbau und im Neubau (Bezugsfertigkeit ab 1. Januar 2014).
Die Mieten werden auf den Stand vom 18. Juni 2019 eingefroren. Dies gilt auch bei Neuvermietungen.
Daneben werden sogenannte Mietobergrenzen eingeführt. Diese liegen zwischen 3,92 € und 9,80 € (netto kalt) pro m². Für Wohnungen in Altbauten (Baujahr bis 1918) mit Sammelheizung und Bad gilt zukünftig eine Obergrenze von 6,45 €. Modernisierungen aus den letzten 15 Jahren werden mit einem Zuschlag von höchstens 1,40 € berücksichtigt.
Mieten können vom Bezirksamt herabgesetzt werden, wenn sie die Mietobergrenzen übersteigen. Voraussetzung ist, dass der betroffene Mieter mehr als 30 % seines Einkommens für die Miete aufwenden muss und die Fläche der Wohnung "angemessen" ist.
Mieterhöhungen aufgrund einer Modernisierung müssen dem zuständigen Bezirksamt zukünftig "nur" angezeigt werden, sofern die Mietobergrenzen eingehalten werden. Soweit jedoch eine Überschreitung der Mietobergrenze beabsichtigt ist, muss der Vermieter eine Genehmigung des Bezirksamtes einholen.
In Härtefällen kann die Behörde eine angemessene Mieterhöhung genehmigen. Eine Härtefall liegt insbesondere dann vor, wenn der Mietenstopp zu dauerhaften Verlusten beim Vermieter oder zu einer Substanzgefährdung des Wohnraums führen würde.
Verstöße gegen das Gesetz können von den Bezirksämtern mit einer Geldbuße von bis zu 500.000,00 € geahndet werden.
Bei dem vorliegenden Text handelt es sich um einen sogenannten Referentenentwurf. Mit Abänderungen im Gesetzgebungsverfahren ist zu rechnen.
Fazit: Abgesehen von den fortbestehenden rechtlichen Bedenken gegen das Vorhaben im Allgemeinen, ist der Entwurf als ein bürokratisches Monstrum zu bewerten. Nach Inkrafttreten des Gesetzes ist mit einer Flut von Mieteranträgen auf Herabsetzung der Miete sowie von Anträgen der Vermieter auf Genehmigung von Mieterhöhungen zu rechnen. Zur Bearbeitung dieser Anträge stehen jedenfalls nach heutigem Stand den Behörden überhaupt keine Kapazitäten zur Verfügung.
Über die weitere Entwicklung werden wir Sie auf dieser Seite und auf unseren Vortragsabend am Montag, dem 16. September 2019, 17:00 Uhr, zu dem Sie sich hier anmelden können, auf dem Laufenden halten.
Fundstelle: Referentenentwurf (Stand: 30.08.2019) der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen zum Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin, abrufbar im Internet unter https://stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohnraum/mietendeckel.
