Wohnungsmieter können von ihrem Vermieter unter bestimmten Umständen die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangen. Allerdings müssen sie sich an den hierfür anfallenden Kosten zur Hälfte beteiligen. Dies hat der Bundesgerichtshof kürzlich in zwei Verfahren - beide haben ihren Ausgangspunkt in Berlin - entschieden.
Die Fälle
Fall 1.: Die Kläger mieteten im Jahre 2002 von der beklagten Vermieterin eine bei Überlassung unrenovierte Wohnung in Berlin. Im März 2016 forderten die Mieter die Vermieterin vergeblich auf, Renovierungsarbeiten gemäß einem von den Mietern eingeholten Kostenvoranschlag ausführen zu lassen. Die auf Zahlung eines entsprechenden Vorschusses in Höhe von etwa 7.300,00 € gerichtete Klage hatte beim Amts- und beim Landgericht keinen Erfolg.
Das Landgericht Berlin (Zivilkammer 18) stellte sich in seinem - auf dieser Seite besprochenen - Urteil auf den Standpunkt, dass zwar die Schönheitsreparatur-Klausel im Mietvertrag unwirksam sei und der Renovierungszustand sich nach einer Mietzeit von vierzehn Jahren weiter verschlechtert habe. Jedoch hätten die Kläger diesen Zustand durch die Übernahme der unrenovierten Wohnung als vertragsgemäß akzeptiert, so dass Ansprüche auf Vornahme von Renovierungsarbeiten von vornherein ausscheiden würden.
Im Fall 2. bewertete das Landgericht Berlin (Zivilkammer 63) die rechtliche Situation trotz gleicher Voraussetzungen völlig anders. Dort war die Wohnung im Jahr 1992 an den Mieter unrenoviert übergeben worden. Auch hier war die Schönheitsreparatur-Klausel unwirksam. Im Dezember 2015 forderte der Mieter die Vermieterin vergeblich auf, die aus seiner Sicht erforderlichen Malerarbeiten in der Wohnung auszuführen.
Das Landgericht gab der Klage statt. Es stützte sich im Wesentlichen auf das Argument, dass der schlechte Anfangszustand nicht der vertragsgemäße sei. Der Vermieter müsse sich an den im Mietvertrag festgehaltenen - jedoch unwirksamen - Renovierungsfristen, wonach der Mieter von Zeit zu Zeit die Schönheitsreparaturen hätte ausführen müssen, spiegelbildlich festhalten lassen.
Die Entscheidungen
Der Bundesgerichtshof hat in beiden Fällen das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht Berlin zurückverwiesen.
Eingangs bestätigt der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung, wonach an die Stelle einer unwirksamen Schönheitsreparatur-Klausel die gesetzliche Regelung trete, wonach den Vermieter die Verpflichtung zur Instandhaltung der Wohnung (und damit zur Renovierung) treffe.
Sodann verwirft der BGH die von den beiden Kammern des Landgerichts vertretenen Lösungswege, da diese jeweils nur einseitig an den Interessen des Vermieters bzw. Mieters orientiert seien.
Grundsätzlich treffe den Vermieter eine Instandhaltungspflicht, wenn sich der anfängliche Renovierungszustand wesentlich verschlechtert habe, was nach langem Zeitablauf seit Mietbeginn (hier: 14 bzw. 25 Jahre) naheliege.
Allerdings könne die Wiederherstellung des (ebenfalls unbefriedigenden) Anfangszustandes nicht im Interesse vernünftiger Mietvertragsparteien liegen. Vielmehr sei allein eine Durchführung von Schönheitsreparaturen sach- und interessengerecht, durch die der Vermieter die Wohnung in einem frisch renovierten Zustand versetzt.
Da hierdurch im Vergleich zum Mietbeginn die Wohnung in einen besseren Zustand versetzt werde, gebiete es der Grundsatz von Treu und Glauben, den Mieter an den Kosten zu beteiligen. Regelmäßig sei eine hälftige Kostenbeteiligung angemessen.
Da noch weitere Feststellungen zu treffen sind, hat der Bundesgerichtshof beide Verfahren an das Landgericht Berlin zurückverwiesen.
Fazit
Der Grundsatz, dass dem Mieter vertraglich die Durchführung der Schönheitsreparaturen auferlegt werden kann, ist durch die Rechtsprechung des BGH ohnehin schon aufgeweicht worden. Mit den beiden vorliegenden Entscheidungen setzt der BGH diese Linie fort.
Allerdings dürfte die Durchführung der Renovierungsarbeiten durch den Vermieter bei gleichzeitiger Kostenbeteiligung des Mieters auch auf Mieterseite wenig Anklang finden. Wann, durch welche Firma und vor allem wie renoviert wird, hätte regelmäßig der Vermieter in der Hand. Hier liegt ein erhebliches weiteres Konfliktpotential, zumal das Mietverhältnis in derartigen Fällen ohnehin schon belastet sein dürfte.
Sowohl für Vermieter, als auch für Mieter stellt der vom BGH vorgegebene Weg somit nur in seltensten Fällen eine praktikable Lösung dar.
Fundstelle: Presseerklärung des BGH Nr. 090/2020 vom 08.07.2020 ; Urteile vom 08.07.2020, Az.: VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18
